Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «основание», «залог», «предупреждение». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.
Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа ( ) вычисляется по формуле
где — величина (тело) кредита, — величина процентной ставки за период (в долях), — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце); здесь размер первого платежа ( ) таков:
Достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).
Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита).
Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.
Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:
Коэффициент | Описание | |
---|---|---|
П/Д | Платеж/Доход | отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период |
О/Д | Обязательства/Доход | отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу |
К/З | Кредит/Залог | отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества |
К/Л | Кредит/Ликвидационная стоимость | отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества |
Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
П/Д = не более 40 % |
---|
О/Д = не более 60 % |
К/З = не менее 30 % и не более 90 % |
После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.
Год | Число участников первичного рынка ИЖК | Общее количество ИЖК /общая сумма | Количество рублевых ИЖК /общая сумма | Средневзвешенный срок предоставления ИЖК (руб. кредит) | Средневзвешенная процентная ставка (руб. кредит) | Средний размер ссуды |
---|---|---|---|---|---|---|
2011 | 658 | 523 582/ 716,9 млрд руб. |
520 658/
697,4 млрд руб. |
179 месяцев | 11,9 % | 1,37 млн руб. |
2012 | 667 | 691 724/ 1032,0 млрд руб. |
690 050/
1013,3 млрд руб. |
180 месяцев | 12,3 % | 1,49 млн руб. |
2013 | 658 | 825 093/
1353,9 млрд руб. |
823 175/
1338,7 млрд руб. |
176 месяцев | 12,4 % | 1,64 млн руб. |
2014 | 629 | 1 012 800/
1764,1 млрд руб. |
1 012 064/
1753,3 млрд руб. |
180 месяцев | 12,45 % | 1,74 млн руб. |
2015 | 559 | 699 510/
1161,7 млрд руб. |
699 419/
1157,8 млрд руб. |
176 месяцев | 13,35 % | 1,66 млн руб. |
2016 | 484 | 856 461/
1473,3 млрд руб. |
856 427/
1472,3 млрд руб. |
183 месяца | 12,48 % | 1,72 млн руб. |
Социальная ипотека — комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных.
В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретение жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по заёмам, выданным на приобретение жилья, не превышающей 3 миллиона рублей (до 1 октября 2013 года ограничение по сумме уплаченных процентов не применялось). С 1 октября 2013 года вычет предоставляется не 1 раз в жизни, а до исчерпания расходов в размере 2 000 000 рублей. В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды[5].
Есть две возможности получить заемщиком данный вычет:
13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.
Законодательно нет никаких ограничений для иностранных граждан в покупке жилья с использованием ипотечного кредитования. Кроме того, можно одновременно получить ипотеку и вид на жительство. При этом сам факт проживания на территории Российской Федерации не имеет никакого значения. Единственное препятствие — политика конкретного банка. В большинстве случаев для кредитных организаций место постоянного проживания заемщика вторично, нужно лишь подтверждение легального пребывания в стране. При этом процентные ставки по ипотеке для граждан иностранных государств могут отличаться от стандартных пакетов для россиян.
Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.
Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Данная страница на сайте WikiSort.ru содержит текст со страницы сайта "Википедия".
Если Вы хотите её отредактировать, то можете сделать это на странице редактирования в Википедии.
Если сделанные Вами правки не будут кем-нибудь удалены, то через несколько дней они появятся на сайте WikiSort.ru .